Você sabe como rescindir um contrato de aluguel? Essa é uma dúvida comum entre locadores e locatários, que podem precisar encerrar o vínculo de locação antes do prazo previsto no contrato.
Neste artigo, vamos explicar o que diz a Lei do Inquilinato sobre a rescisão de contrato de aluguel, quais são os motivos válidos para solicitar a saída do imóvel, quais são os passos que devem ser seguidos e quais são os direitos e deveres de cada parte.
Acompanhe a leitura e saiba tudo sobre esse assunto!
O que é a rescisão de contrato de aluguel?
A rescisão de contrato de aluguel é o fim do contrato por vontade de uma das partes ou por motivo de descumprimento de alguma obrigação.
A rescisão pode ser consensual ou judicial. Se for consensual, significa que as partes concordam em encerrar o contrato e definem as condições para isso. Se for judicial, significa que uma das partes pede ao juiz que encerre o contrato e aplique as penalidades cabíveis à outra parte.
A rescisão pode ser total ou parcial. Se for total, significa que o contrato termina por completo. Se for parcial, significa que o contrato continua valendo para uma parte do imóvel ou para um período menor.
Quais são os motivos para rescindir um contrato de aluguel?
Os motivos para rescindir um contrato de aluguel estão previstos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e são chamados de denúncias cheias.
É importante ressaltar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário do imóvel, ou seja, o locador, não pode rescindir o contrato de aluguel por vontade própria, a não ser que tenha uma denúncia cheia.
As denúncias cheias são:
- Mútuo acordo entre locador e locatário;
- Ocorrência de infração legal ou contratual por parte do locatário;
- Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação;
- Necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizados com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
- Ocorrendo a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego;
- Uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- Ocorrendo interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- A vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Se o locador não tiver um dos motivos citados acima, ele não pode rescindir o contrato de aluguel e deve obrigatoriamente esperar o fim do prazo acordado para poder solicitar o imóvel de volta.
Já o locatário pode rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, sem precisar dar um motivo. No entanto, ele pode ter que pagar uma multa proporcional ao tempo restante do contrato.
Quais são os passos para rescindir um contrato de aluguel?
Para rescindir um contrato de aluguel, você precisa seguir alguns passos, dependendo da sua situação como locador ou locatário. Mas, de forma geral, você precisa:
- Ter um motivo válido para rescindir o contrato, se for o locador;
- Comunicar a outra parte com antecedência sobre a sua intenção de rescindir o contrato;
- Pagar ou receber a multa proporcional, se houver;
- Fazer a vistoria do imóvel e verificar se há danos ou benfeitorias;
- Entregar ou receber as chaves do imóvel;
- Entregar ou receber os comprovantes de pagamento do aluguel e das despesas;
- Gerar ou receber o recibo do pagamento final do aluguel.
Vamos detalhar melhor cada um desses passos a seguir:
Ter um motivo válido para rescindir o contrato, se for o locador
Isso significa que você só pode pedir a saída do inquilino antes do prazo se ele não pagar o aluguel, descumprir alguma cláusula do contrato, se você precisar usar o imóvel para você ou sua família, ou se você precisar fazer obras ou reformas no imóvel. Esses motivos estão previstos na Lei do Inquilinato e são chamados de denúncias cheias.
Comunicar a outra parte com antecedência sobre a sua intenção de rescindir o contrato
Isso significa que você deve avisar o locador ou o locatário, por escrito, que você quer encerrar o contrato de aluguel. O ideal é que você faça isso com pelo menos 30 dias de antecedência, para dar tempo de resolver as pendências e evitar conflitos.
Pagar ou receber a multa proporcional, se houver
Isso significa que se você é o locatário e quer sair do imóvel antes do prazo, você pode ter que pagar uma multa ao locador pelo rompimento do contrato. A multa deve ser proporcional ao tempo que falta para terminar o contrato e deve estar prevista no contrato. Se não houver multa no contrato, você pode negociar com o locador um valor justo.
Fazer a vistoria do imóvel e verificar se há danos ou benfeitorias
Isso significa que você deve conferir as condições do imóvel antes de entregá-lo ou recebê-lo. Você deve comparar o estado atual do imóvel com o estado inicial, que deve estar registrado em um laudo de vistoria. Se houver danos causados pelo uso inadequado do imóvel, você deve repará-los ou pagar por eles. Se houver benfeitorias feitas pelo inquilino, como pintura, instalação de armários ou ar-condicionado, você deve verificar se elas foram autorizadas pelo locador e se elas devem ser indenizadas ou não.
Entregar ou receber as chaves do imóvel
Isso significa que você deve devolver as chaves do imóvel ao locador ou ao seu representante, ou recebê-las do locatário ou do seu representante. Você deve fazer isso pessoalmente ou por meio de uma carta registrada com aviso de recebimento. Você deve entregar todas as cópias das chaves que você recebeu e não fazer cópias extras sem autorização.
Entregar ou receber os comprovantes de pagamento do aluguel e das despesas
Isso significa que você deve apresentar ao locador ou ao seu representante os recibos de pagamento do aluguel e das despesas que são de sua responsabilidade, como condomínio, IPTU, água, luz, gás e telefone. Você também deve entregar ao locador ou ao seu representante os documentos de cobrança dessas despesas, bem como qualquer notificação, multa ou exigência de autoridade pública relacionada ao imóvel. Você deve fazer isso até a data da saída do imóvel.
Gerar ou receber o recibo do pagamento final do aluguel
Isso significa que você deve emitir ou receber um recibo que comprove o pagamento final do aluguel e das despesas até a data da saída do imóvel. Esse recibo deve discriminar os valores pagos e as eventuais deduções feitas, como multa, danos ou benfeitorias. Esse recibo é importante para evitar cobranças indevidas no futuro.
Conclusão
Rescindir um contrato de aluguel pode ser uma situação delicada, mas se você seguir as orientações da Lei do Inquilinato e respeitar os direitos e deveres de cada parte, você pode evitar problemas e conflitos.
Lembre-se sempre de comunicar a outra parte com antecedência sobre a sua intenção de rescindir o contrato, pagar ou receber a multa proporcional se houver, fazer a vistoria do imóvel e verificar se há danos ou benfeitorias
