A LEI No 8.245 é uma lei que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela é importante para quem quer alugar um imóvel, seja como locador ou como locatário, pois define os direitos e deveres de cada parte, bem como os procedimentos para resolver possíveis conflitos.
A lei tem quatro capítulos principais:
- Capítulo I: Das Disposições Gerais
- Capítulo II: Da Locação em Geral
- Capítulo III: Das Sublocações
- Capítulo IV: Dos Aluguéis
Neste artigo, vamos explicar cada um desses capítulos de forma simples e clara, para que você possa entender melhor como funciona a lei de locação de imóveis urbanos no Brasil.
Capítulo I: Das Disposições Gerais
O primeiro capítulo da lei estabelece as definições básicas sobre o que é uma locação, quem são as partes envolvidas, quais são os tipos de locação e quais são as formas de garantia da locação.
Uma locação é um contrato pelo qual uma das partes (locador) cede à outra (locatário) o uso de um imóvel urbano por tempo determinado ou indeterminado, mediante o pagamento de um valor (aluguel).
As partes podem ser pessoas físicas ou jurídicas, e podem agir por si mesmas ou por meio de representantes legais ou procuradores.
Os tipos de locação são:
- Locação residencial: quando o imóvel é usado para moradia do locatário ou de sua família;
- Locação não residencial: quando o imóvel é usado para fins comerciais, industriais, profissionais, institucionais ou outros;
- Locação para temporada: quando o imóvel é usado para lazer, turismo ou trabalho temporário, por até 90 dias;
- Locação em condomínio edilício: quando o imóvel faz parte de um conjunto de unidades autônomas, como apartamentos, salas comerciais ou lojas.
As formas de garantia da locação são:
- Caução: quando o locatário entrega ao locador uma quantia em dinheiro, bens móveis ou imóveis, como garantia do cumprimento do contrato;
- Fiança: quando uma terceira pessoa (fiador) se responsabiliza pelo pagamento do aluguel e das demais obrigações do locatário, caso este não cumpra o contrato;
- Seguro de fiança locatícia: quando o locatário contrata uma seguradora para garantir o pagamento do aluguel e das demais obrigações do contrato;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: quando o locatário transfere ao locador a propriedade de quotas de um fundo de investimento, como garantia do cumprimento do contrato.
Capítulo II: Da Locação em Geral
O segundo capítulo da lei trata dos aspectos gerais da locação, como a forma do contrato, a duração da locação, a renovação da locação, a denúncia da locação, a rescisão da locação, a sub-rogação da locação e os deveres do locador e do locatário.
A forma do contrato pode ser escrita ou verbal. No entanto, é recomendável que seja escrita, para evitar dúvidas ou divergências. O contrato deve conter as informações essenciais sobre as partes, o imóvel, o valor do aluguel, a forma de pagamento, a data de início e término da locação, a forma de garantia da locação e as demais cláusulas que as partes acordarem.
A duração da locação pode ser determinada ou indeterminada. Se for determinada, o prazo mínimo é de 30 meses para a locação residencial e 12 meses para a locação não residencial. Se for indeterminada, significa que não há um prazo definido para o fim da locação.
A renovação da locação pode ser automática ou judicial. Se for automática, significa que o contrato se prorroga por prazo indeterminado após o término do prazo inicial. Se for judicial, significa que o locatário pode pedir ao juiz que renove o contrato por igual período ao inicial, desde que atenda a certos requisitos, como ter um contrato escrito, com prazo determinado, para fins não residenciais, e explorar no imóvel o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos.
A denúncia da locação é a comunicação de uma das partes à outra de que não deseja mais continuar com a locação. A denúncia pode ser vazia ou cheia. Se for vazia, significa que a parte não precisa dar um motivo para encerrar a locação. Se for cheia, significa que a parte precisa dar um motivo previsto em lei para encerrar a locação.
A rescisão da locação é o fim do contrato por motivo de descumprimento de alguma obrigação por uma das partes. A rescisão pode ser consensual ou judicial. Se for consensual, significa que as partes concordam em rescindir o contrato e definem as condições para isso. Se for judicial, significa que uma das partes pede ao juiz que rescinda o contrato e aplique as penalidades cabíveis à outra parte.
A sub-rogação da locação é a transferência do contrato para outra pessoa, em caso de morte, separação ou sucessão de uma das partes. A sub-rogação pode ser total ou parcial. Se for total, significa que o contrato passa integralmente para outra pessoa. Se for parcial, significa que o contrato passa parcialmente para outra pessoa, mas a parte original continua responsável por suas obrigações.
Os deveres do locador são:
- Entregar ao locatário o imóvel em condições de uso;
- Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel;
- Manter a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- Fornecer ao locatário recibo discriminado do pagamento do aluguel e das demais despesas;
- Pagar os impostos, taxas e prêmios de seguro que incidam sobre o imóvel;
- Realizar as obras e reparos necessários ao imóvel;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento do locatário;
- Não se opor à realização de benfeitorias pelo locatário, desde que autorizadas por escrito;
- Indenizar o locatário pelas despesas com benfeitorias necessárias ou úteis ao imóvel.
Os deveres do locatário são:
- Pagar pontualmente o aluguel e as demais despesas que lhe couberem;
- Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina;
- Tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu;
- Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros que sejam prejudiciais ao imóvel;
- Reparar os danos causados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, relativas ao imóvel;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora;
- Restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Capítulo III: Das Sublocações
O terceiro capítulo da lei trata das sublocações, que são contratos pelos quais o locatário cede a um terceiro (sublocatário) o uso total ou parcial do imóvel que alugou do locador.
A sublocação depende da autorização prévia e por escrito do locador. O valor da sublocação não pode exceder o valor da locação. O sublocatário tem os mesmos direitos e deveres do locatário em relação ao imóvel sublocado.
O contrato de sublocação pode ser rescindido nas mesmas hipóteses da locação. A rescisão da locação implica na rescisão da sublocação.
Capítulo IV: Dos Aluguéis
O quarto e último capítulo da lei trata dos aluguéis, que são os valores pagos pelo locatário ao locador pelo uso do imóvel.
O valor do aluguel pode ser livremente estipulado pelas partes, de acordo com o mercado e as condições do imóvel. O aluguel pode ser pago em dinheiro ou em bens ou serviços, desde que haja consentimento do locador.
O aluguel pode ser reajustado periodicamente, de acordo com o índice previsto no contrato ou na lei. O prazo mínimo para o reajuste é de um ano. O aluguel também pode ser revisto judicialmente, a pedido de uma das partes, quando houver uma alteração substancial no valor de mercado do imóvel.
O aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, salvo disposição contratual em contrário. O locatário que atrasar o pagamento do aluguel fica sujeito a multa, juros e correção monetária, conforme previsto no contrato ou na lei.
O locatário que deixar de pagar o aluguel ou as demais despesas que lhe couberem pode ser cobrado judicialmente pelo locador, que pode pedir a rescisão do contrato e a desocupação do imóvel. O locatário pode evitar a rescisão e a desocupação se pagar integralmente a dívida em até 15 dias após a citação judicial.
O locador que receber o aluguel com atraso pode exigir do locatário uma garantia adicional para a continuidade da locação. O locador também pode recusar o recebimento do aluguel se tiver interesse em retomar o imóvel para uso próprio ou de seu cônjuge ou companheiro.
E assim termina a nossa explicação sobre a LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Esperamos que você tenha gostado e aprendido mais sobre essa lei tão importante para o mercado imobiliário brasileiro.
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