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Quais são os direitos e os deveres do locador conforme a Lei do Inquilinato?

Você é dono de um imóvel urbano e quer alugá-lo para outra pessoa? Então você precisa saber quais são os seus direitos e os seus deveres como locador conforme a Lei do Inquilinato. Essa é a lei que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes no Brasil. Ela foi criada em 1991 e já teve algumas mudanças ao longo dos anos.

A Lei do Inquilinato é importante para evitar conflitos entre quem aluga o imóvel (locador) e quem aluga o imóvel (locatário). Ela também ajuda a garantir a segurança jurídica e a proteção dos interesses de ambas as partes.

Neste artigo, vamos explicar quais são os direitos e os deveres do locador conforme a Lei do Inquilinato de uma forma simples e resumida. Veja os tópicos que vamos abordar:

  • O que é o locador
  • Quais são os direitos do locador
  • Quais são os deveres do locador
  • Como exercer os direitos e cumprir os deveres do locador

O que é o locador

O locador é quem aluga o imóvel urbano para outra pessoa. Ele pode ser o proprietário, o usufrutuário, o fiduciário ou o promitente comprador do imóvel.

O locador deve fazer um contrato de locação por escrito com o locatário (quem aluga o imóvel) e com duas testemunhas. O contrato de locação deve conter as informações sobre as partes envolvidas, o imóvel alugado, o prazo da locação, o valor do aluguel, as despesas extras, o reajuste do aluguel, a garantia da locação e outras cláusulas que as partes acordarem.

O contrato de locação pode ser feito por qualquer prazo, mas se for maior do que 10 anos precisa da autorização do cônjuge (marido ou esposa) do locador.

Quais são os direitos do locador

O locador tem alguns direitos na relação de locação. Veja quais são eles:

  • Receber o aluguel e as despesas extras no prazo combinado
  • Aumentar o aluguel de acordo com o índice previsto no contrato
  • Receber o imóvel do jeito que entregou
  • Verificar o estado do imóvel de vez em quando ou quando precisar
  • Pedir a saída do locatário em caso de falta de pagamento ou descumprimento do contrato
  • Ter preferência na compra do imóvel se o locatário quiser vender

Receber o aluguel e as despesas extras no prazo combinado

O locador tem o direito de receber o aluguel e as despesas extras no prazo combinado no contrato. O aluguel é o valor que o locatário paga pelo uso do imóvel. As despesas extras são os gastos com IPTU, condomínio, água, luz, gás, telefone, internet, seguro contra incêndio e outros encargos da locação.

O aluguel deve ser pago pelo locatário até o dia 05 (cinco) de cada mês subsequente ao vencido diretamente ao locador ou a quem este indicar por escrito. O recibo do pagamento deve ser emitido pelo locador ou por seu representante.

As despesas extras devem ser pagas pelo locatário conforme estipulado no contrato. O comprovante do pagamento deve ser apresentado pelo locatário ao locador ou a seu representante.

Aumentar o aluguel de acordo com o índice previsto no contrato

O locador tem o direito de aumentar o aluguel de acordo com o índice previsto no contrato. O índice é um número que mede a variação dos preços de um conjunto de produtos e serviços. O índice mais usado para reajustar o aluguel é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

O reajuste do aluguel deve ser feito anualmente, na data de aniversário do contrato. O valor do aluguel reajustado deve ser comunicado pelo locador ao locatário com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

Receber o imóvel do jeito que entregou

O locador tem o direito de receber o imóvel do jeito que entregou ao locatário. O imóvel deve estar em boas condições de uso e conservação, salvo o desgaste natural pelo uso.

No início e no final da locação, deve ser feita uma vistoria no imóvel para verificar o seu estado de conservação e funcionamento. A vistoria deve ser registrada em um laudo que deve ser assinado pelas partes e anexado ao contrato.

Se o imóvel apresentar danos causados pelo locatário, o locador tem o direito de exigir a sua reparação ou a sua indenização.

Verificar o estado do imóvel de vez em quando ou quando precisar

O locador tem o direito de verificar o estado do imóvel de vez em quando ou quando precisar. O objetivo é fiscalizar se o imóvel está sendo bem cuidado e usado conforme o contrato.

O locador ou seu representante pode vistoriar o imóvel periodicamente ou quando houver necessidade, mediante prévio aviso e horário combinado com o locatário. O locador ou seu representante deve respeitar a privacidade e a tranquilidade do locatário, não podendo entrar no imóvel sem a sua autorização ou na sua ausência.

Pedir a saída do locatário em caso de falta de pagamento ou descumprimento do contrato

O locador tem o direito de pedir a saída do locatário em caso de falta de pagamento ou descumprimento do contrato. A falta de pagamento é quando o locatário não paga o aluguel ou as despesas extras no prazo combinado. O descumprimento do contrato é quando o locatário não cumpre alguma cláusula do contrato, como sublocar, ceder ou emprestar o imóvel sem autorização, fazer benfeitorias sem autorização, perturbar o sossego dos vizinhos, etc.

Nesses casos, o locador pode entrar com uma ação judicial de despejo para reaver o imóvel. O despejo é a retirada forçada do locatário do imóvel por ordem judicial. O despejo pode ser liminar (sem defesa prévia do locatário) ou ordinário (com defesa prévia do locatário), dependendo da situação.

Ter preferência na compra do imóvel se o locatário quiser vender

O locador tem o direito de ter preferência na compra do imóvel se o locatário quiser vender. A preferência é a prioridade que o locador tem para comprar o imóvel pelo mesmo preço e nas mesmas condições que um terceiro interessado.

O locatário deve comunicar ao locador por escrito que pretende vender o imóvel e informar as condições da oferta recebida. O locador tem 30 (trinta) dias para manifestar o seu interesse em comprar o imóvel. Se ele não se manifestar nesse prazo, ele perde a preferência e o locatário pode vender o imóvel para outra pessoa.

Quais são os deveres do locador

O locador também tem alguns deveres na relação de locação. Veja quais são eles:

  • Entregar o imóvel em boas condições de uso e conservação
  • Pagar os impostos e as taxas que incidem sobre o imóvel
  • Fazer os consertos necessários para manter o imóvel em ordem
  • Respeitar a privacidade e a tranquilidade do locatário
  • Não pedir o imóvel de volta antes do prazo estipulado no contrato
  • Não cobrar um aluguel sem motivo ou fora da lei

Entregar o imóvel em boas condições de uso e conservação

O locador tem o dever de entregar o imóvel em boas condições de uso e conservação ao locatário. O imóvel deve estar limpo, pintado, com as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias funcionando, com as portas, janelas e fechaduras em ordem, etc.

O locador deve entregar ao locatário as chaves do imóvel e um laudo de vistoria que ateste o seu estado de conservação e funcionamento. O laudo de vistoria deve ser assinado pelas partes e anexado ao contrato.

Pagar os impostos e as taxas que incidem sobre o imóvel

O locador tem o dever de pagar os impostos e as taxas que incidem sobre o imóvel. Os impostos são os tributos que o governo cobra sobre a propriedade ou a renda do imóvel. As taxas são os valores que o governo ou o condomínio cobram pela prestação de serviços públicos ou privados relacionados ao imóvel.

Os impostos e as taxas que o locador deve pagar são:

  • O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) que é cobrado pela prefeitura sobre o valor venal do imóvel;
  • O Imposto de Renda (IR) que é cobrado pela Receita Federal sobre o valor do aluguel recebido pelo locador;
  • A Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) que é cobrada pela Receita Federal sobre o lucro obtido pelo locador com a locação do imóvel;
  • A Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) que é cobrada pela Receita Federal sobre a receita bruta obtida pelo locador com a locação do imóvel;
  • A Contribuição para o Programa de Integração Social (PIS) que é cobrada pela Receita Federal sobre a receita bruta obtida pelo locador com a locação do imóvel;
  • A taxa de administração que é cobrada pela imobiliária ou pelo corretor que intermediou a locação do imóvel;
  • A taxa de condomínio que é cobrada pelo condomínio para custear as despesas extraordinárias do edifício, como obras, reformas, pinturas, etc.

O locador deve apresentar ao locatário os comprovantes do pagamento dos impostos e das taxas referentes ao imóvel.

Fazer os consertos necessários para manter o imóvel em ordem

O locador tem o dever de fazer os consertos necessários para manter o imóvel em ordem. Os consertos são as obras ou os reparos que visam a conservar ou a restaurar o imóvel.

O locador deve fazer os consertos que sejam necessários para garantir o uso normal do imóvel pelo locatário, como consertar vazamentos, infiltrações, rachaduras, problemas elétricos ou hidráulicos, etc.

O locador também deve fazer os consertos que sejam necessários para evitar que o imóvel se deteriore ou perca valor, como trocar telhas, pintar paredes, trocar pisos, etc.

O locador deve arcar com os custos dos consertos necessários, salvo se eles forem causados por culpa ou dolo do locatário ou de terceiros.

O locador deve comunicar ao locatário com antecedência sobre os consertos que pretende fazer no imóvel e combinar um horário adequado para realizá-los. O locador deve respeitar a privacidade e a tranquilidade do locatário durante os consertos.

Respeitar a privacidade e a tranquilidade do locatário

O locador tem o dever de respeitar a privacidade e a tranquilidade do locatário. A privacidade é o direito que o locatário tem de não ter a sua intimidade, a sua vida pessoal ou a sua correspondência violadas pelo locador. A tranquilidade é o direito que o locatário tem de não ser incomodado ou perturbado pelo locador sem motivo justo.

O locador deve respeitar a privacidade e a tranquilidade do locatário, não podendo:

  • Entrar no imóvel sem a sua autorização ou na sua ausência, salvo em caso de emergência;
  • Fazer vistorias no imóvel sem prévio aviso e horário combinado, salvo em caso de emergência;
  • Fazer consertos no imóvel sem prévio aviso e horário combinado, salvo em caso de emergência;
  • Cobrar o aluguel ou as despesas extras de forma abusiva ou vexatória;
  • Ameaçar o locatário de despejo ou de outras medidas judiciais sem motivo justo;
  • Difamar o locatário ou divulgar informações falsas ou prejudiciais sobre ele.

Não pedir o imóvel de volta antes do prazo estipulado no contrato

O locador tem o dever de não pedir o imóvel de volta antes do prazo estipulado no contrato. O prazo é o tempo que o locatário tem para usar o imóvel alugado. O prazo pode ser determinado ou indeterminado.

O prazo determinado é aquele que tem um início e um fim definidos no contrato. O prazo determinado pode ser de qualquer duração, mas se for maior do que 10 anos precisa da autorização do cônjuge do locador.

O prazo indeterminado é aquele que não tem um fim definido no contrato. O prazo indeterminado pode ocorrer quando o contrato não especifica o seu prazo ou quando o contrato por prazo determinado termina e as partes continuam na relação de locação.

O locador deve respeitar o prazo estipulado no contrato, não podendo pedir o imóvel de volta antes do seu término, salvo se houver justa causa. A justa causa é a situação que permite ao locador rescindir o contrato e reaver o imóvel antes do prazo por culpa ou dolo do locatário.

As situações que configuram justa causa para o locador pedir o imóvel de volta antes do prazo são:

  • A falta de pagamento do aluguel ou das despesas extras pelo locatário;
  • O descumprimento de alguma cláusula do contrato pelo locatário;
  • A sublocação, a cessão ou o empréstimo do imóvel pelo locatário sem autorização do locador;
  • A realização de obras ou benfeitorias no imóvel pelo locatário sem autorização do locador;
  • A utilização do imóvel pelo locatário para fins diferentes dos acordados no contrato;
  • A perturbação da ordem, da segurança ou da saúde dos vizinhos pelo locatário;
  • A necessidade urgente e comprovada de uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio ou locado;
  • A demolição ou a realização de obras aprovadas pelo Poder Público que exijam a desocupação do imóvel;
  • A alienação (venda) do imóvel pelo locador a terceiro que não respeite o direito de preferência do locatário.

Não cobrar um aluguel sem motivo ou fora da lei

O locador tem o dever de não cobrar um aluguel sem motivo ou fora da lei. O aluguel é o valor que o locatário paga pelo uso do imóvel. O aluguel deve ser justo e compatível com o valor de mercado do imóvel.

O locador deve cobrar o aluguel conforme estipulado no contrato, respeitando o valor, a forma e o prazo de pagamento acordados. O locador também deve emitir o recibo do pagamento e fornecer ao locatário os comprovantes das despesas extras.

O locador não pode cobrar um aluguel sem motivo ou fora da lei, como:

  • Cobrar um aluguel abusivo ou exorbitante que não corresponda ao valor de mercado do imóvel;
  • Cobrar um aluguel antecipado (antes do mês vencido) sem a concordância do locatário;
  • Cobrar um aluguel em moeda estrangeira (dólar, euro, etc.) sem a concordância do locatário;
  • Cobrar um aluguel com base em um índice diferente do previsto no contrato ou na lei;
  • Cobrar um aluguel retroativo (referente a meses anteriores) sem a concordância do locatário;
  • Cobrar um aluguel por serviços ou benfeitorias que não foram solicitados ou autorizados pelo locatário.

Como exercer os direitos e cumprir os deveres do locador

Para exercer os seus direitos e cumprir os seus deveres como locador, você deve seguir algumas dicas:

  • Faça um contrato de locação por escrito com o locatário e com duas testemunhas, contendo todas as informações e cláusulas necessárias;
  • Guarde uma cópia do contrato de locação e dos documentos relativos ao imóvel, como escritura, matrícula, IPTU, etc.;
  • Mantenha uma boa comunicação com o locatário, informando-o sobre qualquer assunto relacionado ao imóvel ou à locação;
  • Resolva qualquer problema ou conflito com o locatário de forma amigável e pacífica, buscando sempre uma solução justa e equilibrada;
  • Se não for possível resolver o problema ou conflito com o locatário de forma amigável e pacífica, procure a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário ou de um órgão de defesa do consumidor;
  • Se for necessário entrar com uma ação judicial contra o locatário, reúna todas as provas e documentos que comprovem o seu direito e a sua razão.

Conclusão

Neste artigo, você aprendeu quais são os direitos e os deveres do locador conforme a Lei do Inquilinato. Você viu que o locador tem direitos como receber o aluguel e as despesas extras no prazo combinado, aumentar o aluguel de acordo com o índice previsto no contrato, receber o imóvel do jeito que entregou, verificar o estado do imóvel de vez em quando ou quando precisar, pedir a saída do locatário em caso de falta de pagamento ou descumprimento do contrato e ter preferência na compra do imóvel se o locatário quiser vender. Você também viu que o locador tem deveres como entregar o imóvel em boas condições de uso e conservação, pagar os impostos e as taxas que incidem sobre o imóvel, fazer os consertos necessários para manter o imóvel em ordem, respeitar a privacidade e a tranquilidade do locatário, não pedir o imóvel de volta antes do prazo estipulado no contrato e não cobrar um aluguel sem motivo ou fora da lei. Você também viu como exercer os seus direitos e cumprir os seus deveres como locador.

Esperamos que este artigo tenha sido útil para você entender melhor a Lei do Inquilinato e a sua aplicação na prática. Se você gostou deste artigo, compartilhe-o com seus amigos nas redes sociais. Se você tiver alguma dúvida ou sugestão, deixe um comentário abaixo. Obrigado pela sua atenção e até a próxima! 😉

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